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Investissement locatif en couple : mode d’emploi

Beaucoup veulent investir en loi Pinel à Bordeaux à deux. C’est une aventure qui nécessite l'adoption des bonnes méthodes et une dose importante de préparation. Il est parfaitement possible de réussir un investissement locatif en étant en concubinage, pacsés ou mariés. Nous vous donnons les informations dont vous avez besoin pour concilier vie de couple et investissement locatif

Bien optimiser son investissement locatif à deux

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L’investissement immobilier locatif en France peut être réalisé sous trois modes de conjugalité différents : le mariage, le PACS (pacte civil de Solidarité) et le concubinage. Les notaires affirment que le régime matrimonial le plus courant dans l’Hexagone est celui de la « communauté de biens réduite aux acquêts ». Cette option implique que le bien acheté sera mis en commun, sauf s’il est acheté avec des fonds provenant de biens qui ont été acquis avant le mariage. Vous pourrez aussi vous tourner vers d’autres régimes sous contrats pour investir dans un bien et défiscaliser à Bordeaux. Nous citerons, par exemple, « la séparation des biens ». Sous ce régime, les deux personnes devront déterminer les parts de possession dont elles bénéficieront lors de l’achat. Chaque conjoint sera alors propriétaire en fonction de ce qu’il a financé.

Réaliser un investissement en couple, mais à quel nom ?

Cette question revient souvent et est parfaitement légitime. Si l’on décide d’investir à deux, à quel nom devra-t-on réaliser l’investissement ? Les répercussions sur le choix que vous allez faire sont nombreuses dans le cadre de la succession, de la défiscalisation immobilière et de l’imposition sur le revenu. En choisissant le « régime de la communauté réduite aux acquêts », par exemple, un des époux devra acheter le logement seul, si l’autre ne souhaite pas que le bien acquis tombe dans la communauté, grâce à un héritage.

Quel est le statut matrimonial à privilégier ?

Avant de se lancer dans un investissement locatif en couple, il est important de se demander quel statut matrimonial privilégier. La réponse est unanime d’après les experts, le mariage reste le plus intéressant. Le régime de la communauté des biens s’appliquera automatiquement, ce qui signifie que les dispositifs de défiscalisation immobilière profiteront au foyer fiscal commun. Dans le cas où le couple se sépare, le bien sera partagé équitablement entre les deux parties ou vendu.

En ce qui concerne les couples pacsés, il faudra appliquer le régime de séparation de biens. Les dispositifs de défiscalisation profiteront également aux deux parties, tout comme pour un mariage. Cependant, si le pacte venait à être dissout, les fruits de la vente du bien seront partagés entre les deux personnes.

Pour le cas des concubins, la situation est un peu différente. Chaque conjoint aura la part du logement qui correspond à son apport personnel. Il faut savoir que ce dernier déterminera le montant des avantages fiscaux dont chacun pourra bénéficier dans le cadre d‘une défiscalisation.

Comment réaliser un investissement locatif en couple ?

Si le projet d’un investissement locatif en couple vous intéresse, vous devrez prendre connaissance de quelques éléments fondamentaux : la SCI familiale, le démembrement de propriété et l‘indivision.

La SCI familiale

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Une SCI (société civile immobilière) familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires (avec des proportions différentes ou non) et de gérer ensemble les biens immobiliers communs dans un but non commercial. En optant pour la SCI familiale, celle-ci sera propriétaire du logement, le couple ne sera titulaire que des parts sociales. Le principal avantage d’une SCI c’est que vous pourrez vous constituer un patrimoine immobilier de manière progressive et le transmettre plus tard à votre descendance en leur cédant vos parts sociales. Par ailleurs, en fractionnant votre capital, vous pourrez profiter des abattements liés aux donations. La SCI est un bon moyen d’investir dans l’immobilier. Pour en créer une, il faut au moins deux personnes, ce qui est parfait pour un couple. Rappelons qu’aucun capital minimum n’est requis pour cette opération. Il sera toutefois nécessaire d’inscrire la SCI au « Registre du commerce et des sociétés » et de rédiger les statuts.

Le démembrement de propriété

Vous avez sûrement déjà entendu du démembrement de propriété. Il s’agit d’un mécanisme de défiscalisation s’actionnant lors d’une donation entre les parents et leurs enfants, dans la plupart des cas. Ce mécanisme permet de séparer l’usufruit et la nue-propriété composant la pleine propriété d’un bien immobilier. Vous pourrez l’utiliser pour démembrer la propriété que vous voulez acquérir à deux. Son principal avantage est qu’il facilitera énormément la succession d’un bien. Précisons que le démembrement de propriété ne vous permet pas d’avoir accès à un dispositif de défiscalisation.

L’indivision

L’acquisition d’un bien immobilier en couple est toujours réalisée en indivision, peu importe votre situation maritale. De ce fait, chacun deviendra propriétaire du logement concerné à hauteur de son apport lors de l’achat. L’acte de vente doit, d’ailleurs, préciser l’apport de chacun. Dans l’objectif d’éviter les éventuels conflits ultérieurs d’un couple, la répartition doit correspondre aux apports respectifs réels. Légalement, il est parfaitement possible que les apports des deux individus dans un couple ne soient pas égaux. Le notaire devra être informé, si l’un des deux conjoints finance l’achat en grande partie avec ses fonds propres. Notons que ce contexte concerne exclusivement les couples mariés (avec un contrat de mariage). Dans d’autres cas, le bien immobilier devra être divisé en deux parts égales.

La répartition des avantages fiscaux

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La répartition des avantages fiscaux reste un point encore flou pour de nombreuses personnes dans un contexte d’investissement locatif en couple. Ces avantages dépendent de la situation matrimoniale. Ainsi, dans le cas des couples ayant un contrat de mariage, c’est le foyer fiscal commun qui bénéficie des dispositifs de défiscalisation immobilière. C’est la même chose pour les conjoints pacsés. Le couple est libre de choisir un autre statut en incluant une convention. La différence se situe au niveau des conjoints en concubinage. Ces derniers auront chacun une part du logement correspondant à leur apport personnel respectif. Dans ce cas précis, les avantages fiscaux profiteront aux concubins séparément, toujours selon le montant de leurs apports. Ce sera au juge de mettre fin à la convention d’indivision en cas de séparation. Le tribunal de grande instance peut être saisi par le couple en l’absence d’une convention et en présence d’un désaccord.

L’importance d’un accompagnement professionnel

Investir à deux est un peu plus complexe qu’investir seul dans une aventure immobilière. Avant de sauter le pas, il est primordial de déterminer le mode d’investissement qui peut s’adapter au mieux à vos apports et à votre statut matrimonial. Le mieux est de prendre son temps et de bien réfléchir aux possibilités qui peuvent s’offrir à vous. Pour éviter les éventuels conflits ultérieurs par rapport aux apports personnels, entre autres, il faudra envisager toutes les possibilités. Afin de réussir votre investissement locatif en couple, nous vous conseillons fortement de travailler de près avec des professionnels de l’immobilier. Il n’est pas impossible de réaliser un investissement locatif sans un encadrement professionnel, mais de nombreux détails subtils pourraient vous échapper et vous pourrez y perdre beaucoup. Un conseiller en gestion du patrimoine saura trouver les meilleures solutions pour les étapes que vous allez devoir franchir à deux.