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Écrit par Miora R. publié le 14 septembre 2022

Investissement locatif à Bordeaux : miser sur les séniors

Investissement locatif à Bordeaux : miser sur les séniors

D’ici 2050, plus d’un tier de la population sera considérée comme sénior. Souvent encore autonomes, ces personnes peuvent si elles le souhaitent vieillir à domicile. Différents choix s’offrent à cette catégorie de la population : rester dans leur maison ou leur appartement ou encore emménager dans une résidence sénior avec un confort de vie all inclusive. Si vous avez l’intention d’investir à Bordeaux avec la loi Pinel, vous pourrez très bien miser vers cette cible. Depuis 15 ans, le nombre de résidences de services pour sénior n’a cessé d’augmenter dans toutes les grandes métropoles, comme Bordeaux ou Montpellier.

Top 3 des raisons à investir à Bordeaux

Bordeaux a été classé deuxième des villes où il fait bon vivre par les Français dans un sondage réalisé par Vinci Immobilier. C’est une ville qui attire non seulement les étudiants, mais aussi les séniors, les jeunes cadres et les Parisiens qui ont décidé de quitter la capitale pour une vie plus calme. Le marché de l’immobilier à Bordeaux est en pleine croissance, notamment en ce qui concerne le domaine de la location. En effet, 66,5 % des logements bordelais sont occupés par des locataires. La demande en logement y est très forte. Les investisseurs auront un large choix de programmes neufs à leur disposition.

Un investissement locatif à Bordeaux est à considérer si l’on veut réaliser un placement sûr. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), les ventes aux investisseurs ont atteint les 60 % à Bordeaux en 2020. Voyons ensemble les principales qualités de cette ville tant convoitée.

© ppl - Shutterstock

Un réseau de transports publics performant

Le réseau de transports publics à Bordeaux fait partie des plus performants de la région. Le bus classique est toujours en service et sera bientôt rejoint par le BHNS (bus à haut niveau de service). Le tramway de Bordeaux est aujourd’hui en pleine expansion et est devenu en quelques années un moyen de transport privilégié des habitants. La LGV (ligne à grande vitesse) est également en service, plaçant la ville à seulement deux heures de la capitale. Le train reste aussi un maillon essentiel dans les déplacements régionaux et nationaux.

Pour ceux qui ont envie de plus de liberté et de faire de l’exercice, les stations de vélos en libre-service sont réparties un peu partout dans la ville, tout comme les véhicules électriques Bluecub. Notons que les Bordelais peuvent traverser la Garonne en empruntant un Batcub électrique au quotidien.

Une situation géographique de premier choix

Bordeaux est une ville attractive qui dispose d’un emplacement stratégique. La douceur de vie à la bordelaise constitue un de ses principaux atouts. Sa localisation favorise les échanges. Avec la mise en service de la LGV, la durée du trajet Bordeaux-Paris a été réduite à seulement 2 heures. Sa situation géographique lui permet de développer les transits maritimes, étant donné que la ville est située à proximité des Pyrénées et au bord de l’océan Atlantique. D’ailleurs, la plage est située à 45 minutes en voiture du centre-ville.

Une riche offre en commodités

Bordeaux se distingue aussi par le nombre remarquable de commodités qu’elle propose. Il sera donc assez facile de trouver un logement où investir, avec les commerces et les commodités à proximité. On retrouve de tout au cœur de la belle endormie : des commerces à foison, des parcs, des écoles, des collèges et des universités. Le grand projet urbain de Bordeaux est en train de redessiner la ville pour apporter un meilleur développement social, économique et culturel.

Le projet s’articule autour de la reconquête du centre-historique, l’arrivée du tramway, la rénovation des quais et la construction de la zone économique Euratlantique. Terre propice à la culture vigneronne, Bordeaux est une ville de saveurs et de fête. Les musées de la ville permettent aux visiteurs d’entreprendre un voyage prestigieux à travers l’histoire et l’art grâce à divers programmes : conférences, expositions temporaires, colloques, animations pédagogiques et concerts.

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Investir en loi Pinel à Bordeaux pour louer à un sénior

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Comme nous l’avons évoqué un peu plus tôt, les séniors constituent une cible intéressante pour sécuriser son placement dans un bien immobilier. Il faut savoir que le dispositif de défiscalisation Pinel est compatible avec l’investissement dans les résidences de services pour séniors.

Afin de profiter des avantages proposés, il faudra que vous respectiez quelques conditions : le logement doit être acheté et loué neuf, ou en VEFA, et devra répondre aux exigences des réglementations thermiques en vigueur. Par ailleurs, le bien doit être loué nu (non meublé). Le taux de réduction d’impôt dont vous bénéficierez dépendra de la durée d’engagement que vous allez choisir. Pour une période de 6 ans, ce taux est de 12 %, pour 9 ans, il est de 18 % et pour 12 ans, il est de 21 %, soit jusqu’à 63 000 €.

La réussite de votre investissement dépendra en grande partie de l’emplacement de votre logement. Il est important de prendre son temps avant de décider où investir à Bordeaux dans l’immobilier.

Investir en résidence de services séniors à Bordeaux

Pour investir en résidence de services séniors à Bordeaux, vous pouvez également choisir l’amendement Censi-Bouvard. Vous aurez ainsi le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et pourrez profiter de multiples avantages fiscaux : récupération de la TVA, réduction d’impôt, etc...

Afin de profiter de la réduction d’impôt offerte par le dispositif, vous devrez donc vous soumettre au statut LMNP. Vous pourrez ensuite percevoir des revenus mensuels faiblement imposés et récupérer l’intégralité de votre TVA (20 %), si vous avez investi dans un logement neuf. Soulignons toutefois que vous devrez déclarer moins de 23 000 € de revenus locatifs par an, étant donné que vous exercez une activité commerciale non professionnelle.

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Si vos revenus dépassent ce plafond, vous devrez vous plier au statut de LMP (loueur en meublé professionnel). Vous pouvez déclarer les revenus de votre activité locative soit en régime réel, soit en régime micro-BIC. Le premier vous permet de déduire toutes les charges relatives à la gestion et au financement du bien (meubles, travaux, intérêts…). Le deuxième est un amortissement forfaitaire de 50 %, vous ne serez alors imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.

Une réduction d’impôt intéressante

En plus du statut LMNP, le propriétaire-bailleur d’un bien en Censi-Bouvard pourra bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11 % du prix d’achat. Ce qui fait qu’il pourra économiser jusqu’à 33 000 € sur la période d’engagement de 9 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 €. Notons que pour pouvoir récupérer sa TVA, le propriétaire devra s’engager à conserver son logement pendant au moins 20 ans. L’amendement Censi-Bouvard concerne aussi bien les résidences de services pour séniors que les résidences d’affaires, étudiantes et les EPHAD.

Une gestion plus facile

Un des grands avantages d’un investissement en Censi-Bouvard dans une résidence sénior à Bordeaux est sa facilité de gestion. Comme le bien immobilier est loué par le biais de baux commerciaux, ce sera à l’exploitant de la résidence de prendre la gestion en charge. Même dans le cas d’une vacance locative, le propriétaire continuera de percevoir des revenus locatifs. Mais comme Bordeaux compte un pourcentage élevé de séniors, le risque de vacance locative est assez faible. En tant qu’investisseur, vous pouvez espérer une rentabilité locative tournant autour de 4 % à 6 % selon l’emplacement et les caractéristiques du bien.

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