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Litige propriétaire et locataire : quels sont les recours pour le bailleur ?

Entretenir une bonne relation entre le bailleur et le locataire n’est pas chose facile. On n’est jamais à l’abri d’un conflit, d’un abus ou de certaines négligences de la part des deux protagonistes. Parfois, cela peut aller très loin et l’affaire peut se terminer devant les tribunaux. La source de ce genre de situation peut aussi bien provenir d’un locataire d’un bien en loi Pinel à Bordeaux que du propriétaire. Mais alors, que faire dans ce cas-là ? Quelles sont les procédures à suivre ? Nous vous donnons les réponses dans cet article.

Comment régler les litiges entre bailleur et locataire ?

Bien qu’il existe des locataires et des propriétaires qui n’ont jamais eu de problèmes, ce n’est malheureusement pas une généralité. Il faut savoir qu’un engagement locatif nécessite que les deux parties soient prêtes à favoriser une relation permanente. Dans tous les cas, les règles en vigueur doivent être respectées et chacun doit exécuter les points énumérés dans le contrat, autrement dit, le bail de location.

Quels sont les motifs de désaccord les plus courants ?

Les éléments que nous allons citer dans les prochaines lignes font partie des principaux motifs de litiges entre le propriétaire et le locataire :

• Le montant du loyer, du dépôt de garantie et des charges ;
• L’éventuelle insalubrité du logement ;
• Les conditions de résiliation du bail ;
• Les retards de paiement des loyers ;
• Le non-respect des conditions du dépôt de garantie, comme le délai de restitution ou un état des lieux non conforme.

Opter pour une solution à l’amiable

En cas de litiges entre propriétaire et locataire, il est important de ne pas s’emporter et de privilégier la conciliation. D’ailleurs, c’est devenu une obligation depuis la dernière réforme de justice. Cette dernière précise que tous les litiges d’un montant n’excédant pas 5 000 € doivent impérativement faire l’objet d’une solution à l’amiable avant de saisir la justice. Il est important de préciser que l’assignation pour ce genre de situation devra donner tous les détails des démarches effectuées pour arriver jusqu’à la solution en question. Dans le cas où cette étape n’est pas respectée, le juge peut très bien imposer une médiation ou considérer la demande comme invalide. Ainsi, le juge ne peut être saisi que si la solution à l’amiable n’aboutit pas.

Comment entamer une démarche à l’amiable ?

La première chose à faire pour réaliser une démarche à l’amiable est d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à la personne concernée (le locataire ou le propriétaire). La lettre devra contenir le plus de détails possible sur les faits reprochés. Il faut qu’elle soit accompagnée de preuves, comme des textes de loi, des factures ou encore des photos, cela dépend du cas. Selon le type de relation qu’il y a entre le locataire et le propriétaire, un appel téléphonique peut suffire.

Par la suite, il sera possible d‘engager ce que l’on appelle une « procédure de conciliation » auprès de la CDC (commission départementale de conciliation) dont le logement dépend. Il convient de préciser que la commission peut intervenir dans tous les litiges locatifs sans aucun frais. La CDC convoquera ensuite les deux parties et rendra un avis après deux mois. Les intéressés pourront suivre cet avis ou porter l’affaire devant le tribunal d’instance s’ils le souhaitent. On peut aussi faire appel à un conciliateur de justice, si besoin, ses services sont également gratuits.

Saisir le tribunal judiciaire

Une des deux parties peut saisir la justice si aucun accord n’a pu être trouvé. Avant 2020, les tribunaux d’instance et les tribunaux de grande instance s’occupaient des litiges civils selon le montant de ceux-ci. Actuellement, le tribunal judiciaire est la seule institution compétente pour les conflits entre propriétaire et locataire, peu importe les sommes concernées ou l’origine du litige. Cependant, il est conseillé de s’informer auprès du SAUJ (service d’accueil unique du justiciable) pour connaître la chambre dédiée à votre cas. Il y a, par exemple, le tribunal de proximité qui est en mesure de traiter les litiges de moins de 10 000 €.

La nouvelle réforme a également créé le JCP (juge des contentieux de la protection), un magistrat compétent pour les litiges des baux d’habitation, entre autres. Il peut être saisi soit par assignation (obligatoire pour une affaire au-dessus de 5 000 €), soit par requête (pour une affaire inférieure à 5 000 €).

Quelles sont les procédures à suivre pour saisir le tribunal ?

Pour saisir le tribunal judiciaire pour des litiges relatifs aux baux d’habitation, il faudra remplir un formulaire, le Cerfa n°16041*02. Pour les affaires dont les montants sont inférieurs à 4 000 €, il faudra rédiger une déclaration de greffe ou une assignation, avec l’aide de son avocat, et la remettre au défendeur par le biais d’un huissier. Après la remise de cette assignation, les deux parties seront convoquées pour une audience au tribunal dans un délai moyen de deux mois.

Il existe toutefois des procédures spéciales qu’il faut connaître dans le cadre d’un litige locatif. On a en premier lieu « l’injonction de faire ». Il s’agit d’une procédure qui oblige le locataire à réaliser des travaux si le litige est supérieur à 7 600 €. Deuxièmement, on a « l’injonction de payer ». C’est une procédure qui met le locataire dans l’obligation de payer les charges ou les loyers dus dans le cas de loyers impayés.

Que doit comporter une assignation ?

L’assignation peut être rédigée par vous-même, par un huissier ou par un avocat. Elle est obligatoire pour tout litige supérieur à 5 000 €. Les éléments suivants doivent être présents dans votre assignation :

• L’objet de la demande (résiliation de bail, dommages-intérêt, etc.) ;
• Désignation de la juridiction compétente du lieu où se trouve le logement ;
• L’identité complète des deux parties concernées ;
• Jour, lieu et heure de l’audience (préalablement obtenus auprès du greffe du tribunal) ;
• Le motif du litige ;
• Les pièces justificatives de la demande ;
• La liste de toutes les démarches à l’amiable tentées.

Avoir recours à un avocat

Lors du jugement, la représentation par avocat est une obligation uniquement pour les litiges supérieurs à 10 000 €. Un propriétaire est donc parfaitement en droit de refuser la présence d’un avocat pour réclamer ses loyers impayés, pour expulser son locataire ou pour apporter une justification de la conservation du dépôt de garantie. Il est cependant fortement conseillé de faire appel à un avocat. En effet, les détails concernant les différentes lois ainsi que les procédures à suivre sont assez compliqués pour une personne non avertie.

Si le litige entre un locataire et le propriétaire ne concerne que des loyers impayés, le bailleur peut se tourner vers la procédure par huissier de justice. Celle-ci est cependant réservée aux créances en dessous de 5 000 € (incluant les intérêts). Pour cela, le propriétaire devra solliciter les services d’un huissier à proximité du domicile du débiteur. Ce dernier aura un délai d’un mois pour envoyer une réponse. Si, à la fin de ces 30 jours, il accepte de payer les loyers manquants, l’huissier pourra lui délivrer ce que l’on appelle un « titre exécutoire ».

Expulser le locataire

Si le bailleur souhaite expulser le locataire, il devra informer le juge de sa décision dans le cadre d’une clause résolutoire ou d’une résiliation de bail. La décision sera prise par le juge après une audience avec la présence des deux parties. Dans le cas de la confirmation de l’expulsion, l’huissier de justice adressera au locataire un commandement à quitter les lieux. Le locataire aura deux mois pour déménager. Dans le cas contraire, les forces de l’ordre devront intervenir. Un propriétaire peut demander l’expulsion d’un locataire pour diverses raisons : loyers, dépôt de garantie ou charges impayés, absence d’assurance habitation, troubles au voisinage, etc.