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Le système de garantie VEFA et la sécurité d’un achat dans l’immobilier neuf

L’achat sur plan, ou VEFA, est un type d’achat très répandu dans l’immobilier neuf. Étant donné que l’on achète un bien immobilier qui n’est pas encore construit, le système de VEFA procure un certain nombre de garanties pour sécuriser ce genre de transactions.

La VEFA, c’est quoi ?

La Vente en l'État Futur d'Achèvement, plus communément appelée VEFA, est une formule largement plébiscitée en France pour l'achat d'un bien immobilier neuf. Elle permet à l'acquéreur de devenir propriétaire progressivement, au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

"La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. "

Mais ce qui fait véritablement la force de la VEFA, ce sont les garanties associées qui offrent une sécurité indéniable aux acheteurs. Elles assurent une protection contre les malfaçons, les retards de livraison et garantissent l'achèvement de l'ouvrage. Dans un contexte où l'investissement immobilier représente un engagement financier conséquent, ces garanties sont loin d'être négligeables.

La VEFA : un processus sécurisé

Le processus d'achat en VEFA est structuré de manière à protéger l'acheteur à chaque étape de la construction. En effet, lors de la signature du contrat de vente, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes, puis, au fur et à mesure de la construction, des ouvrages en cours. Cette progression est établie selon un échéancier précis, permettant à l'acheteur de payer progressivement en fonction de l'avancement des travaux.

Ce transfert progressif de la propriété et échelonnage du paiement est un point important de la sécurisation de la transaction. Mais la VEFA dispose également d’un arsenal de garanties pour compléter la protection de l’acheteur.

Les différentes garanties de la VEFA

Un ensemble de garanties légales sont mises en place pour protéger l'acquéreur tout au long de la construction et même après la livraison. Ces garanties couvrent différents aspects, allant des défauts de construction à l'achèvement de l'ouvrage en passant par la livraison à temps. Dans le cadre d'une VEFA, l'acquéreur a donc la certitude que son investissement est protégé, ce qui constitue un atout indéniable de l'achat dans le neuf.

Garantie de parfait achèvement

Cette garantie est l'une des premières protections dont bénéficie l'acquéreur dans le cadre d'une VEFA. Elle couvre tous les défauts de conformité et les malfaçons signalés par l'acquéreur durant l'année qui suit la réception des travaux, qu'ils aient été constatés lors de la livraison ou apparus postérieurement.

Cette garantie englobe non seulement les éléments de construction, mais également les équipements et les installations. Le promoteur est tenu de réparer tous ces défauts, ce qui offre une sécurité substantielle à l'acheteur.

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Garantie biennale (ou de bon fonctionnement)

Cette garantie, qui s'étend sur deux ans à partir de la réception des travaux, couvre spécifiquement les défauts affectant les éléments d'équipement dissociables du bâtiment. Il peut s'agir de volets, de robinetterie, de chauffage, etc.

Si l'un de ces éléments présente un défaut de fonctionnement, le promoteur est tenu de le réparer ou de le remplacer. Cette garantie offre une protection supplémentaire en cas de dysfonctionnement d'un équipement du logement.

Garantie décennale

Cette garantie offre une protection longue durée, s'étendant sur dix ans à partir de la réception des travaux. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Par exemple, si un défaut de construction entraîne une fuite d'eau majeure ou un effondrement de la toiture, c'est la garantie décennale qui entre en jeu. Le promoteur est alors tenu de prendre en charge les travaux de réparation, ce qui offre une sécurité sur le long terme à l'acquéreur.

Garantie financière d'achèvement

Cette garantie assure que le promoteur dispose des fonds nécessaires pour achever la construction. Elle est obligatoire pour les promoteurs qui vendent des logements en VEFA. En cas de défaillance du promoteur, cette garantie permet d'assurer l'achèvement de l'ouvrage grâce à l'intervention d'un garant (l’établissement bancaire du promoteur) qui prendra en charge le financement des travaux restants.

Garantie financière de remboursement

Il est possible qu’un promoteur fasse plutôt appel à une garantie de remboursement plutôt qu’à une garantie d’achèvement. En cas de non-achèvement des travaux, la vente est alors annulée et le promoteur rembourse à l’acquéreur les sommes déjà versées.

Chacune de ces garanties joue un rôle spécifique et complémentaire pour assurer la protection de l'acheteur et la bonne réalisation de son projet immobilier. Elles constituent un ensemble solide qui confère à l'achat en VEFA une sécurité indéniable.

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L'importance de l'assurance dommages-ouvrage

Au-delà des garanties VEFA, l'assurance dommages-ouvrage joue un rôle crucial dans la sécurisation de l'achat d'un bien immobilier neuf. Elle est complémentaire de la décennale et fonctionne de concert avec elle. Bien que ce ne soit pas une garantie à proprement parler, cette assurance est associée à la VEFA car elle offre une protection complémentaire significative et permet, en lien avec la décennale, de couvrir totalement l’acquéreur et le constructeur.

L'assurance dommages-ouvrage permet à l'acquéreur d'être remboursé rapidement des travaux de réparation couverts par la garantie décennale, sans attendre qu'un tribunal se prononce sur la responsabilité de chacun. En cas de malfaçon compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, l'assurance dommages-ouvrage permet donc une prise en charge rapide et efficace des travaux de réparation.

Il est important de noter que cette assurance doit être souscrite par le maître d'ouvrage (l'acquéreur ou le promoteur) avant le début des travaux. Si elle représente un coût supplémentaire, elle contribue grandement à la tranquillité d'esprit de l'acquéreur en cas de problème majeur après la livraison.

La garantie VEFA en résumé

Les garanties VEFA constituent un ensemble de protections qui offre aux acheteurs une sécurité indéniable lors de l'achat d'un bien immobilier neuf. De la garantie de parfait achèvement à la garantie décennale, en passant par la garantie financière d'achèvement, chaque garantie joue un rôle précis et complémentaire pour assurer la bonne réalisation du projet immobilier.

L'assurance dommages-ouvrage vient compléter ces garanties en offrant une prise en charge rapide des travaux de réparation en cas de malfaçon grave. Elle contribue ainsi à la sérénité de l'acquéreur tout au long de son projet.

Avant de se lancer dans un projet d'achat en VEFA, il est essentiel de bien comprendre ces différentes garanties et leur portée. Elles sont le gage d'un investissement sécurisé et permettent de vivre son projet immobilier avec sérénité. Il est toujours recommandé de se faire accompagner par des professionnels du secteur pour s'assurer de la bonne compréhension de ces garanties et de leurs implications.