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Feu vert pour l’encadrement des loyers à Bordeaux

L’expérimentation d’encadrement des loyers à Bordeaux sera mise en place dès le 15 juillet 2022. Après Lille, Paris et Lyon, le dispositif continuen son chemin avec une nouvelle métropole. Rappelons que son principal objectif est d’endiguer les loyers excessifs tout en luttant contre la spéculation immobilière. Si vous avez pour projet d’investir en loi Pinel à Bordeaux ou de vous constituer un patrimoine en achetant votre première résidence principale, nous vous conseillons de prendre connaissance des informations que nous allons vous présenter dans cet article.

Encadrement des loyers à Bordeaux : la réponse à une forte tension locative

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Le dispositif d’encadrement des loyers du parc privé va être mis en œuvre à Bordeaux à partir du 15 juillet 2022. Précisons qu’il est prévu par la loi ELAN. Les loyers trop élevés réclamés par quelques propriétaires de logements dans la métropole deviennent de plus en plus excluants pour une grande majorité de la population bordelaise. Une situation qui est très handicapante pour les ménages modestes installés à Bordeaux. La mesure va permettre à ces familles de mieux gérer leur pouvoir d’achat. Le maire de Bordeaux, Pierre Hurmic, a déclaré que les bailleurs qui ont l’intention d’augmenter leurs loyers pour gagner plus et qui ne prennent pas en compte la situation de leurs locataires devront impérativement changer leurs pratiques. Cette expérimentation est prévue jusqu’en 2026.

L’encadrement des loyers à Bordeaux vient compléter les outils de régulation qui sont déjà en place dans quelques zones, comme le permis de louer ou le permis de diviser, par exemple. Concernant le permis de louer, plus de 1 000 dossiers ont été instruits dans toute la métropole depuis le 1er janvier 2022, dont la moitié concerne uniquement la ville de Bordeaux.

C’est un fait, la tension demeure extrêmement forte sur le marché immobilier de Bordeaux, alors que l’on remarque une dynamique de construction depuis quelque temps. Le territoire est aujourd’hui confronté à une augmentation record des prix, que ce soit à la location ou à la vente. La régulation est une des meilleures solutions pour venir à bout de ce genre de situation et veiller à la diversité ainsi qu’à la qualité des logements proposés dans le parc immobilier bordelais. Faisant partie des outils de régulation du marché privé mis en œuvre par la ville de Bordeaux et la Métropole, l’encadrement des loyers va redonner de l’espoir aux locataires. Un loyer médian va être fixé. L’expérimentation va être accompagnée d’un observatoire des loyers, géré par l’agence d’Urbanisme. Par ailleurs, elle fera l’objet de procédures permettant aux locataires et aux propriétaires de la mettre en œuvre.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

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Quels sont les logements concernés ?

Tous les logements proposés à la location vont être soumis à cet encadrement des loyers. Les barèmes vont s’appliquer à la signature des contrats de location de logements (meublés ou nus) à usage mixte ou à usage de résidence principale. Il est à noter que les baux signés avant le 15 juillet, date de l’entrée en vigueur du dispositif, ou hors Bordeaux ne sont pas concernés. De plus, le champ d’application de cet encadrement ne touchera pas les locations saisonnières, les logements conventionnés APL et les logements sociaux HLM. Pour les logements loués en Pinel, le loyer maximal qui continue à s’appliquer est celui définit par le dispositif Pinel.

Comment les loyers vont-ils être plafonnés ?

Les propriétaires d’un logement, dans le cadre du privé, qui veulent louer leur bien à Bordeaux devront afficher un loyer inférieur au loyer médian (+20 %), qui sera appelé « médian majoré ». Ce montant dépendra du type de logement proposé (typologie, époque de construction, maison ou appartement, location vide ou meublée, etc.) et de la zone où il se situe. Prenons un exemple : pour un studio nu situé dans l’hypercentre de Bordeaux (zone 1) et qui a été construit avant 1946, ce loyer de référence sera de 18 €/m2. Il sera de 11,70 €/m2 pour un appartement de deux pièces loué nu dans la zone 3 et qui a été construit dans les années 80.

Les loyers de référence vont être établis selon les données que l’OLL (observatoire local des loyers) de Bordeaux, porté par l’A’Urba (Agence d’urbanisme), fournira au préfet. Voici les différents critères qui entrent en compte dans l’établissement des valeurs de références :

• La localisation du logement : Bordeaux dispose de 4 zones distinctes ;
• L’époque de la construction de la bâtisse : 4 périodes sont prises en compte. En premier lieu, nous avons les bâtiments construits avant 1946, puis ceux construits entre 1946 et 1970, ensuite, ceux construits entre 1971 et 1990, et enfin les bâtiments construits après 1990 ;
• Le nombre de pièces : studio, deux pièces, trois pièces, quatre pièces et plus ;
• Le type de location : logement loué meublé ou vide.

Pour chaque catégorie de logement, un arrêté préfectoral sera défini. En tout, trois niveaux de loyers de référence vont être appliqués : le loyer de référence correspondant au loyer médian, le loyer de référence majoré (supérieur à 20 % du loyer de référence) et le loyer de référence minoré (inférieur à 30 % au loyer de référence).

Il convient de préciser que les niveaux de loyers que nous venons de citer sont pris en compte hors complément de loyer éventuel et hors charges. Par ailleurs, le propriétaire pourra fixer librement son loyer de base (sans les charges), tant qu’il reste dans la limite du plafond majoré. Attention, pour pouvoir fixer un complément de loyer, il faudra que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements similaires, comme par exemple une vue sur un monument historique, des équipements de luxueux, un jardin en centre-ville... En cas de complément de loyer abusif, le locataire aura trois mois pour le contester.

Quelles sont les démarches à faire pour un ajustement de loyer ?

Avant toute chose, il est fortement conseillé aux propriétaires et aux locataires de prendre contact pour réaliser des échanges préalables en vue d’un accord à l’amiable. Si ce dernier s’avère infructueux, l’une des deux parties peut saisir la commission de conciliation dans l’un des cas suivants :

• Si le loyer de base prévu au départ dans le contrat de bail est supérieur au loyer majoré en vigueur lors de la signature, le locataire peut engager une action en diminution ;
• Lors du renouvellement du bail, si le loyer de base inscrit dans le contrat de bail est inférieur au loyer minoré en vigueur lors de la signature, le propriétaire peut engager une action en réévaluation ;
• Dans le cas d’un désaccord du locataire concernant la justification du caractère exceptionnel, celui-ci peut contester le complément de loyer devant la commission de conciliation dans les trois mois.

Si la conciliation est un échec, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour qu’il ordonne le remboursement des « trop-perçus » le cas échéant. Le locataire peut également saisir le tribunal judiciaire de Bordeaux si les montants du loyer de référence et de référence majoré ne figurent pas dans le contrat de bail, après une mise en demeure du bailleur, afin d’obtenir une diminution du loyer, le cas échéant.

Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Bordeaux ?

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Des sanctions administratives sont prévues en cas de dépassement du loyer de référence majoré. En effet, le préfet peut adresser un courrier de mise en demeure du propriétaire en faute et lancer une procédure d’amende à son encontre. Le montant de cette amende est de 15 000 € pour une personne morale et de 5 000 € pour une personne physique. Il est important de souligner que le prononcé de l’amende n’empêche pas le locataire à engager à son tour une action de diminution de loyer.