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Calcul loyer Pinel : Tout ce qu’il faut savoir pour déterminer votre loyer applicable

Le dispositif de la loi Pinel a été mis en place pour encourager les investissements locatifs dans les logements neufs et favoriser la construction d’habitations abordables avec des loyers plafonnés. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt. Pour optimiser vos investissements, il est essentiel de connaître les mécanismes du calcul de loyer Pinel.

Dans cet article, vous découvrirez les informations clés sur les loyers Pinel et comment les calculer, ainsi qu'un rappel sur la loi Pinel, ses plafonds de loyers et de ressources, et les zones concernées.

Comment calculer un loyer Pinel ?

Le calcul du loyer Pinel se fait selon une méthode précise avec une formule mathématique fixe. Il dépend de plusieurs facteurs, tels que la surface du logement, la zone géographique où il se situe, ainsi que les coefficients multiplicateurs. Pour déterminer le loyer Pinel d'un bien immobilier, voici les étapes à suivre :

Tout d’abord, il faut déterminer la surface pondérée du logement. La surface pondérée, également appelée surface utile, correspond à la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (balcons, loggias, caves, etc.), dans la limite de 8m² par annexe.

Ensuite, il faut appliquer le coefficient multiplicateur, une variable qui permet d'ajuster le loyer en fonction de la surface du logement. Il faut savoir que le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2. Il se calcule selon la formule suivante :

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface pondérée)

Enfin, la dernière étape est de multiplier la surface pondérée obtenue à l'étape 1 par le coefficient multiplicateur et le prix au m² de la zone Pinel applicable. Les zones géographiques sont classées en fonction de la tension du marché immobilier, de la zone A bis à la zone B2 éligible sous conditions, et disposent chacune de leur propre prix au m².

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Exemple de calcul de loyer Pinel pour un T3 à Bordeaux en zone B1

Achille et Justine sont tombés amoureux de la ville de Bordeaux après s’y être installés. Désormais ils souhaitent passer à la prochaine étape et se constituer un patrimoine immobilier grâce à l’investissement locatif. Ils ont donc décidé d’investir dans le neuf pour profiter des avantages de la loi Pinel. Leur objectif : acheter un appartement neuf de 3 pièces et 60m² qu’ils ont repéré dans un programme neuf à Bordeaux, avec une terrasse de 10m². Bordeaux se situe en zone B1, il faudra donc appliquer le plafond de cette zone pour le calcul du loyer.

Calcul de la surface pondérée :

• Surface habitable : 60m² Surface des annexes : 10m² / 2 = 5m² (dans la limite de 8m²)
• Surface pondérée : 60m² + 5m² = 65m²

Calcul du coefficient multiplicateur :

• Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / 65) = 1

Calcul du loyer Pinel :

• Zone B1 : 10,55 €/m² Loyer Pinel = 65m² x 1 x 10,55 €/m² = 685,75 €

Le loyer maximum que le couple pourra appliquer pour cet appartement T3 à Bordeaux sera donc de 685,75 € par mois, charges non comprises.

Exemple de calcul de loyer Pinel pour un T2 à Montpellier en zone A

Après de nombreuses années de tentatives, Michel et Michèle ont enfin gagné au loto et empoché le pactole. Avec l’argent gagné, ils décident notamment d’acheter un appartement neuf à Montpellier pour le mettre en location durant quelques années et, grâce à la loi Pinel, bénéficier d’une bonne réduction d’impôt. Leur choix s’est tourné vers un appartement T2 de 43m² à Montpellier, avec un balcon de 8m². Montpellier se situe en zone A, nous appliquerons donc le plafond correspondant.

Calcul de la surface pondérée :

• Surface habitable : 43m² Surface des annexes : 8m² / 2 = 4m² (dans la limite de 8m²)
• Surface pondérée : 43m² + 4m² = 47m²

Calcul du coefficient multiplicateur :

• Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / 47) ≈ 1,104
• Le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2, donc dans ce cas, on conserve la valeur de 1,104.

Calcul du loyer Pinel :

• Zone A : 13,09 €/m² Loyer Pinel = 47m² x 1,104 x 13,09 €/m² ≈ 681,37 €

Le loyer maximum applicable pour cet appartement T2 à Montpellier en zone A est donc de 681,37 € par mois, charges non comprises.

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Rappel sur la loi Pinel : plafonds de loyers, de ressources et zones concernées

La loi Pinel est entrée en vigueur en 2014 dans une optique de relance de l’immobilier neuf en France en stimulant l'investissement locatif dans ce secteur et favoriser la construction de logements neufs. En échange de cet engagement, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 17,5% du montant de l'investissement sur une durée de 12 ans (21% avec la loi Pinel Plus). Pour profiter de ces avantages fiscaux, il est important de respecter certaines conditions d’éligibilité.

Plafonds de loyers Pinel

Les plafonds de loyers ont été récemment mis à jour et varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Ces zones ont été définies selon la tension du marché immobilier, et sont réparties de la manière suivante :

• Zone A bis : 17,62 €/m²
• Zone A : 13,09 €/m²
• Zone B1 : 10,55 €/m²
• Zone B2 éligible : 9,17 €/m²

Plafonds de ressources des locataires

Pour être éligible à la loi Pinel, le locataire doit respecter des plafonds de ressources, qui varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Ces plafonds sont réévalués chaque année.

Pour la zone B1, dont fait partie Bordeaux, voici les plafonds de ressources applicables en vigueur :

Zones concernées par la loi Pinel

Comme mentionné plus haut, la loi Pinel s’applique dans des zones géographiques différentes, classées selon leur tension locative, de la plus importante à la plus modérée. On appelle cela le zonage Pinel.

• Zone A bis : Paris et sa petite couronne (29 communes)
• Zone A : Île-de-France, Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, et la partie française de l'agglomération genevoise
• Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grandes agglomérations, et certaines zones littorales et frontalières
• Zone B2 (plus éligible depuis le 1er janvier 2018 mais certaines communes font exception) : Villes de plus de 50 000 habitants et certaines zones rurales éligibles

Le calcul de loyer Pinel est essentiel pour optimiser vos investissements immobiliers et profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. En respectant les nouveaux plafonds de loyers, de ressources et les zones concernées, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt conséquente et réaliser un investissement locatif rentable. N'hésitez pas à faire appel à un professionnel de l'immobilier pour vous accompagner dans votre projet et vous assurer de respecter toutes les conditions requises.