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Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Dans l’immobilier, faut-il s’orienter vers le neuf ou l’ancien lorsque l’on souhaite acheter à Bordeaux ? De nombreux paramètres sont à considérer pour répondre à cette question et le prix d’achat n’est pas le seul critère de choix.

Chacune de ces options implique des avantages et des inconvénients. Le lieu où l’on souhaite acheter a également son importance, tout comme l’utilisation du bien et les possibilités de financement. Le choix ne sera probablement pas le même entre une maison familiale de campagne et un investissement locatif en loi Pinel à Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes ou Montpellier. Voici les éléments qui, selon le projet, permettent de peser le pour et le contre de l’immobilier neuf et ancien.

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Prix immobiliers : le neuf forcément plus cher que l’ancien ?

Prix de vente

Immobilier : des prix de vente souvent plus élevés dans le neuf

Il est bien normal que le prix de vente soit un critère capital pour acquérir un bien immobilier. Cependant, le coût de cette transaction n’est pas la seule dépense qu’un tel achat suscite !

Si l’on regarde uniquement les montants affichés sur les annonces immobilières, on peut néanmoins constater que les logements neufs sont souvent plus chers que les anciens, à surfaces égales dans les mêmes zones. Les vieilles bâtisses luxueuses ou bien situées dans les villes font évidemment exception à cette tendance globale du marché de l’immobilier.

Pour donner un ordre d’idée, une habitation neuve est généralement de 10 % à 20 % plus chère à l’achat qu’un logement ancien dans le même secteur. Cette différence varie d’une région à l’autre et peut atteindre 30 % de coût supplémentaire dans les métropoles où la demande foncière est forte.

Budget : l’exemple de l’immobilier bordelais

Cette tendance du neuf plus cher que l’ancien est cependant à relativiser. Pour illustrer cela, après plusieurs années de hausses, les prix de l’immobilier continuent à se stabiliser dans la capitale girondine et à augmenter dans la métropole bordelaise.

Les prix des appartements anciens, qui représentent une grande partie du marché bordelais, ont augmenté de 2,3 % en 2020, avec un prix moyen de 4 420 euros le m². Celui des appartements neufs, à 4 520 euros le m² en moyenne, est en baisse de - 0,7 % en 2020 et se rapproche de l’ancien !

Financement

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Aide de l’Etat : le prêt à taux zéro plutôt en faveur du neuf

Un prêt à taux zéro (PTZ) peut être accordé pour financer une partie de l’achat d’un logement neuf, pour ceux qui remplissent les conditions d’éligibilité en zone A, B et C.

Il est plus compliqué de bénéficier d’un PTZ dans l’ancien. Il faut être en zone B2 ou C, remplir les conditions d’éligibilité et réaliser d’importants travaux de rénovation dont le coût doit représenter au minimum 25 % du montant de l’opération immobilière (achat et travaux).

Aide des municipalités : l’exemple de l’immobilier neuf à Bordeaux

Certaines villes et collectivités mettent en place des aides pour favoriser l’accession à la propriété.

Par exemple, ceux qui souhaitent acheter à Bordeaux en location-accession (PSLA) ou en accession directe (VEFA) auprès d’un bailleur ou d’un promoteur à Bordeaux Métropole peuvent prétendre à une aide complémentaire en plus du PTZ. En l’occurrence, il s’agit d’un autre prêt à 0 % d’intérêt sur 14 ans qui peut atteindre 10 000 euros pour une personne seule, 15 000 € pour les ménages de 2 et 3 personnes et 20 000 € pour les ménages de 4 personnes et plus. Un grand avantage pour investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux, surtout quand on bénéficie déjà du PTZ de l’Etat et des avantages fiscaux loi Pinel !

Rentabilité : investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien ?

Lorsque l’achat est un investissement locatif, on peut considérer que le rendement d’un appartement neuf est souvent plus élevé que celui d’un logement ancien. Ceci d’autant qu’il y a moins de vacances locatives dans le neuf et que ce type d’achat immobilier peut faire l’objet de remises d’impôts plus facilement.

Normes : l’atout incontournable du neuf

Acheter neuf : bénéficier directement d’un logement aux normes

Généralement, l’immobilier neuf offre des prestations supérieures. Un appartement qui vient d’être construit respecte les toutes dernières normes environnementales, phoniques, d’accessibilité et de qualité. En y entrant, tout est en parfait état de fonctionnement.

Dans l’ancien, la consommation d’énergie est plus élevée et il faut souvent prévoir des travaux de mise aux normes.

Respect environnemental : écologie et économies dans le neuf

L’isolation thermique est ce qui différencie le plus le fait d’acheter neuf ou ancien. Un programme immobilier neuf est soumis à la réglementation thermique en vigueur (la RT 2012 jusqu’à l’année prochaine) qui prévoit notamment une dépense énergétique maximale de 50 kWh/m² chaque année. A titre de comparaison, un logement ancien de classe énergétique D consomme au moins 160 kWh/m² par an. Si l’on effectue une rénovation énergétique dans l’ancien, les nouvelles performances n’atteindront probablement pas celles des constructions neuves.

Les nouvelles constructions sont des bâtiments basse consommation (BBC) qui nécessitent nettement moins de chauffage et de climatisation que la plupart des bâtiments anciens. La RT 2020 encourage même à la construction de bâtiments à énergie positive (BEPO) qui produisent autant ou plus d’énergie qu’ils n’en consomment.

Acheter une passoire énergétique à bas prix dans l’ancien vaut-il vraiment le coup ? Qu’il s’agisse d’un BBC ou d’un BEPO, le neuf est peu énergivore et fait réaliser quotidiennement des économies sur l’électricité et le gaz. Réduire son empreinte carbone et dépenser moins tous les jours, voilà des critères qui indiquent d’acheter dans le neuf plutôt que dans l’ancien.

Travaux : logement neuf ou rénovation ?

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Rénovation : un point sensible dans l’ancien

C’est bien simple, il n’y a pas de grands travaux à prévoir à court ou moyen terme dans l’immobilier neuf, qu’il s’agisse d’un logement seul ou en copropriété. A la rigueur, quelques petits travaux d’entretien ou de rénovation, tout au plus. Un logement neuf garantit un certain confort dès le début, avec des plans plus optimisés, plus d’isolation phonique et thermique, plus de luminosité.

Dans les constructions anciennes, des travaux de rénovation sont à prévoir le plus souvent, que ce soit pour les rendre plus confortables ou à son goût, mais aussi pour respecter les réglementations obligatoires ! Des normes qui représentent parfois des travaux coûteux qu’il vaut mieux estimer avant d’acheter. Des travaux menés dans le cadre d’une copropriété ancienne s’ajoutent à ceux dans son propre lot. L’Etat a néanmoins mis en place un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et MaPrimeRénov' qui peut accorder une prime selon les travaux et les revenus du foyer. Mais cela compense rarement les nombreux coûts supplémentaires de l’ancien.

Garanties : la sûreté du neuf prime sur l’ancien

En acquérant une construction ancienne, on est couvert à défaut seulement par une garantie contre les vices cachés. Alors que l’achat dans l’immobilier neuf fait bénéficier de plusieurs garanties rassurantes :

• La garantie de parfait achèvement, contre les imperfections détectées jusqu’à un an après réception du logement neuf.
• La garantie biennale, contre les malfaçons sur les éléments dissociables du bien (portes, volets, etc.), valable deux ans.
• La garantie décennale, couvrant durant dix ans les dégâts qui nuisent à la solidité, à l’usage ou à la destination du bâtiment, ou le rendent inhabitable.

Disponibilité : l’achat neuf et ses délais

Un bien immobilier neuf s’achète le plus souvent sur plan, sauf s’il s’agit d’une fin de programme. La construction neuve ne sera visible qu’une fois achevée, contrairement à l’ancien. La plupart du temps, il faut donc attendre des mois voire des années selon le programme, avant de pouvoir s’y installer ou louer. Ce délai peut être dur à assumer, surtout lorsqu’on doit rembourser le crédit correspondant tout en continuant à payer celui de son logement actuel ou son loyer.

Pour éviter que des retards de chantier et des malfaçons ne mettent l’acheteur d’un logement neuf dans une situation délicate, il est conseillé de se renseigner sur les constructeurs des programmes, leur réputation et leur solidité financière.

Ceci étant, des travaux de rénovation et de mise aux normes dans l’ancien peuvent également s’avérer longs, selon le cas.

Taxation : plus d’avantages fiscaux dans le neuf

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Avantages fiscaux : la part belle au neuf

Le dynamisme du marché immobilier ayant une grande importance pour loger tout le monde, l’Etat a pris des dispositions qui favorisent la construction de bâtiments neufs. Des incitations fiscales sont ainsi accessibles en investissant dans de nouveaux logements.

Loi Pinel

Les appartements de programmes neufs qui font l’objet d’un investissement locatif et sont livrés jusqu’à la fin 2024 peuvent bénéficier d’une déduction fiscale, grâce à la loi Pinel. Ces avantages fiscaux sont appliqués sous conditions relatives à l’acquéreur, au bâtiment, à sa localisation, au locataire et à la durée d’engagement d’un plafonnement des loyers.

Loi Censi-Bouvard

Les contribuables qui ont le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et investissent dans l’immobilier de service neuf (maison de retraite, résidence étudiante, EHPAD, etc.) peuvent bénéficier de la loi Censi-Bouvard jusqu’à la fin 2021. Sous certaines conditions, en échange d’un engagement de location de 9 ans, ils bénéficient d’une réduction d’impôts de 11 % HT et peuvent récupérer les 20 % de TVA du bien.

LMNP et LMP

Le statut LMNP permet un abattement d’imposition de 50 % sur le montant des loyers. Quand ses gains annuels de location excèdent 23 000 euros, un LMNP devient LMP (loueur meublé professionnel) et peut bénéficier d’une exonération sur les bénéfices locatifs, sous certaines conditions. Et les avantages de ces deux statuts sont cumulables avec le dispositif Censi-Bouvard !

Taxe foncière

Les nouvelles constructions, les reconstructions ainsi que les agrandissements sont exonérés de taxe foncière durant deux ans. Certaines communes prolongent cette durée s’il s’agit d’un bâtiment basse consommation (BBC). A l’inverse, acheter de l’immobilier ancien n’offre droit à aucune exonération sur les impôts locaux.

L’ancien pèse sur les frais de notaire

Les frais de notaire représentent entre 2 % et 3 % du prix d’achat pour l’immobilier neuf et entre 7 % et 8 % pour l’ancien. Cette différence est principalement due aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), lesquels sont élevés pour une vente entre particuliers et très faibles en achetant à un promoteur.

Emplacement : neuf ou ancien, où investir ?

Une question d’esthétique

Les logements anciens jouissent souvent des meilleurs emplacements et peuvent avoir une très belle architecture, notamment dans les centres historiques où les programmes neufs sont rares. Cependant, certaines villes s’appliquent à mener une politique de renouvellement urbain qui dévoile des zones historiques où les promoteurs peuvent faire construire, comme à Nantes et à Bordeaux.

Ces villes où investir dans le neuf

Il est particulièrement intéressant d’investir dans l’immobilier neuf des métropoles françaises : Bordeaux, Brest, Clermont-Ferrand, Dijon, Grenoble, Lille, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice, Orléans, Rennes, Rouen, Saint-Etienne, Strasbourg, Toulon, Toulouse et Tours. L’ancien a davantage d’attrait dans leurs centres historiques s’il est bien rénové.

Dans les deux plus grandes métropoles, Aix-Marseille et le Grand Paris, l’ancien domine le marché et il vaut mieux miser sur une bonne rénovation. Pour le neuf, ce sera plutôt en périphérie.

Bassins d’emplois, villes étudiantes, lieux culturels, ces communes attirent de nouveaux résidents chaque année, ce qui accroît la demande locative et la tension de leurs marchés immobiliers. Une promesse de rentabilité pour tout bon investisseur.